不動産の遺産相続や遺産分割でお困りの方へ

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不動産の相続に関してこのようなお悩みはありませんか？

相続と聞くと、まず「現金や預金」をイメージされる方が多いでしょう。ところが実際には、相続財産の中で最もトラブルになりやすいのが「不動産」です。理由はシンプルで、不動産は簡単に分けられない財産だからです。

例えば、次のようなお悩みはありませんか？
〇両親が住んでいた自宅を、兄弟姉妹でどのように分ければ良いのかわからない
〇相続人の一人がその家に住み続けたいと言っているが、他の相続人が納得していない
〇土地の評価額が高額で、現金での代償金を支払えない
〇アパートや駐車場などの収益不動産をどう分ければよいか意見が分かれている

不動産は「現物をそのまま分ける」ことができず、相続人同士の利害が直接ぶつかりやすい財産です。そのため、早めの準備と専門家のアドバイスが重要となります。

不動産相続でよくあるトラブル

不動産の相続では、次のようなトラブルが多く見られます。

1. 共有状態が続いてしまう

遺産分割協議がまとまらず、不動産が相続人全員の共有名義になったまま放置されるケースがあります。共有不動産は処分や管理に制約が多く、将来的に売却や活用が困難になることも少なくありません。

2. 評価額をめぐる対立

不動産の価格は一義的に決まるものではなく、「路線価」「固定資産税評価額」「不動産業者の査定額」など複数の基準が存在します。どの評価額を用いるかで大きな評価額の差が出ることもあります。

3. 代償金をめぐる不公平感

ある相続人が不動産を単独で取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う場合、金額や支払い方法をめぐって争いが生じることがあります。

4. 収益不動産の管理をめぐる紛争

アパートやマンションを相続した場合、家賃収入の分配や修繕費の負担をめぐってトラブルに発展することがあります。

これらのトラブルは家庭裁判所に持ち込まれることもあり、相続人同士の関係が悪化する原因となります。

収益不動産の遺産分割のポイント

収益不動産（アパート、マンション、駐車場など）は、遺産分割において特に複雑な問題を引き起こします。

1. 家賃収入の扱い

相続開始（被相続人が亡くなった時点）から遺産分割が成立するまでに発生した家賃収入は、法定相続人に取得する権利があります。誰がどのように管理し、どの相続人にどの程度分配されるのかが争点となります。

2. 管理責任の所在

収益不動産は、入居者対応や修繕、税務申告など日常的な管理業務が必要です。相続人が複数いる場合、誰が管理責任を負うのかを明確にしておかないとトラブルの原因になります。

3. 将来の資産価値の見通し

例えば、駅近のマンションであれば今後も安定収益が見込めますが、老朽化したアパートでは将来的な修繕費が大きな負担になる可能性があります。長期的な視点で公平に分割する工夫が求められます。

解決方法としては、
– 換価分割（売却して代金を分ける）
– 代償分割（一人が取得し、他の相続人に代償金を支払う）
– 共有分割（やむを得ず共有とするが、将来の管理ルールを明確化する）
などが考えられます。

不動産相続の注意点

不動産の種類ごとに注意点があります。

– 自宅不動産：配偶者や同居家族の住居をどう確保するかが重要です。2020年の民法改正で導入された「配偶者居住権」を利用する方法もあります。
– 土地：分筆して相続する場合は測量や登記手続が必要で、費用や期間がかかります。
– 農地：農地法の規制により、自由に売却・転用できない場合があります。
– 収益物件：家賃収入の分配だけでなく、固定資産税や修繕費など将来の支出も考慮する必要があります。

不動産相続の流れ

1. 相続人の確定と遺産調査

   戸籍を取り寄せて相続人を確定し、不動産の登記事項証明書を確認します。

2. 不動産の評価

   路線価・固定資産税評価額・不動産業者の査定などを比較し、公平な評価を行います。

3. 遺産分割協議

   相続人全員で話し合い、分割方法を決定します。遺言がある場合は遺言内容を尊重します。

4. 家庭裁判所の調停・審判

   協議がまとまらない場合、家庭裁判所に調停や審判を申し立てます。

5. 登記手続

   遺産分割が成立したら、不動産の名義を相続人へ変更します。

 

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