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- 認知症になって経営ができなくなった
- 急に相続することになり経営のノウハウがわからず苦労している
など賃貸経営者、その後継者からのご相談が増加の傾向にあります。
不動産は現金などの金融資産と違って、分けられないという性質があり、共同名義にすると不動産全体を処分するには共有者全員の合意が必要です。将来認知症などで判断能力を失ってしまったら、相続に自身の意向を反映できないかもしれませんし、それ以前に判断能力を失ってしまった後の生活を考えると不安がより大きくなることでしょう。
また、
- 親がアパートの大家でいずれ経営を引き継ぎたいと思っているけど、まだ先のことだから準備は早い
- いずれ親などから譲り受ける予定ではあるけれど、今はまだ関係ない
など思う後継者も多くいらっしゃるでしょうが、準備不足の状態で賃貸経営の引き継ぎを始めたり、賃貸経営の状況について全く把握できでいない状況になってしまったりというケースもよくあります。
不動産経営をする経営者が何ら対策をしないまま相続を迎えると、家族の相続争いや相続税納税のための資金の不足などさまざまな問題が発生する恐れがあります。
認知症などのリスクに備え、相続は早めの準備をおすすめします。残された家族が困らないためにも、判断能力があるうちに準備をしておくことが大切ですので、そこでこちらのページでは、賃貸経営の相続で実際に起こるトラブルや対処法、事前対策などについて解説します。
Contents
賃貸経営者・不動産オーナーに起きうる相続トラブルの例
- 賃貸マンション・アパートを相続するか、それとも放棄するのか
- 固定資産税は誰か支払うのか
- 賃料収入は誰のものになるのか
- 不動産の管理は誰か行うのか
など、不動産経営をする経営者が何ら対策をしないまま相続を迎えると、家族の相続争いや相続税納税のための資金の不足などさまざまなの問題が発生する恐れがあります。
賃貸経営の相続準備はできるだけ早く！賃貸経営者・不動産オーナーが検討したい相続対策
争続対策
賃貸経営者・不動産オーナーの大切な財産を守るため、そして、かけがえのない家族を守るため、遺言書を残していくことが必要です。
遺言書を残していないと、遺産分割協議が長引く可能性があり、相続税申告に間に合わなかったり、不動産の登記名義を変更することができないなどの問題が生じてしまいます。
また、所有不動産に関する賃料収入も各相続人の相続分に応じてそれぞれ帰属することになり、確保できる資金が減少するため、相続後の手続きに支障が生じる可能性もあります。
所有する財産それぞれについて受取人を定めた有効な遺言書があれば、その遺言書どおりに遺産を分けることになるため、相続人同士での遺産分割協議をする必要はありません。
不動産は平等に分けることが難しいため、一部の相続人に遺産が集中するような内容の遺言書を作成する際に生命保険金の活用を検討していただきたいです。
たとえば、相続人は長男と次男の２名で、遺産の内容が1億円相当の賃貸アパートとその敷地、3,000万円相当の預貯金であった場合に、長男を1億円相当の賃貸アパートとその敷地に相続させると、次男から遺留分侵害額請求される可能性があります。
なぜなら、次男の遺留分は全財産の4分の1、3,250万円であるため、仮に預貯金の3,000万円をすべて二男に相続させたとしても、遺留分を満たすにはまだ250万円不足しています。
そこで、保険金を長男がすべて受取り、次男へ遺留分相当額を渡すことをお勧めします。
なお､受取った死亡保険金は「500万円×法定相続人の数」だけ控除することができるため､その分相続税の計算上も有利になります。
相続税対策
小規模宅地等の特例を利用すると、自宅の宅地については評価額を最大8割減額することができます。
小規模宅地等の特例について詳しい内容は、下記の記事や国税庁ホームページをご覧ください。
国税庁ホームページ No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
最大で相続税評価額を8割減できるこの特例ですが、適用の要件が非常に複雑です。小規模宅地等の特例が使えるからという理由で宅地等の取得者を決めることはのちのトラブルの原因となります。所有不動産を今後どのようにしたいのかを最優先に考えて遺産分割協議をすることをお勧めします。
相続税対策として、生前贈与をして後継者へ物件の所有権を移転してしまう方法もあります。賃貸物件（アパート・マンションなど）を贈与する場合は、「相続時精算課税制度」を活用することで、贈与税を抑えることが可能です。
相続時精算課税制度とは、生前贈与を促進するために創設された制度であり、2500万円の非課税枠が設けられ、これを超えた分にかかる税率が一律20％です。
※孫の場合は、原則として相続税の申告時に20％加算の対象となりますので注意が必要です。
賃貸物件の評価額が固定資産税評価額となり時価より低いため、同額の現金を贈与する場合と比べると、納税額を少なくすることができます。
法人を設立して、その法人に所有している賃貸物件の所有権を移して、賃料収入も法人のものにしてしまいます。その賃料収入を、法人を通じて役員報酬で家族に分散することにより、贈与税がかからずに相続財産を減らすことが可能です。
しかし、条件によっては不動産売却時の税率や相続税が高くなってしまうケースもありますので、弁護士や税理士などの専門家に相談の上、慎重に検討することがおすすめします。
認知症対策
賃貸オーナーの相続には事業承継が伴うため、認知症対策は必須です。単に財産を渡すだけでなく、ノウハウ、人脈を含めて引き継ぎますので、判断能力が低下することに備え、任意後見契約や民事信託などで事前に対策しておくことが重要です。
「任意後見制度」とは、まだ十分な判断力があるうちに本人と支援者との間で契約を結び、判断能力の低下が進んだ時に家庭裁判所の審判を経て支援を開始する制度です。
「法定後見制度」とは違い、「任意後見制度」はご本人の意思を伝えられることや、信頼できる親族を後見人に指名することができます。
※家庭裁判所の監督下に後見監督人を選任する点は、法定後見制度と共通しています。
任意後見制度の一番大きいメリットは、契約書に後見人の事務範囲や本人の希望を盛り込めることができ、第三者が監督するので公正な財産管理が期待できます。
本人と同居していない親族が任意後見人に指名された場合は、判断能力の程度に気づきにくいおそれがあります。そのため、定期的に判断能力を確認する「見守り契約」を併せて結ぶことをおすすめします。
民事信託は、信頼できる家族や親族を選んで、財産管理を任せる仕組みと言い、「誰（委託者）が、誰（受託者）に、何（財産）を、どう管理するか（信託目的）」を定めた信託契約を公正証書で結びます。任意後見制度よりもかなり自由度が高く、信託財産を将来に渡ってどう扱いたいかを話し合い、その合意事項に沿って自由に契約内容を設計できる点に特徴があります。
賃貸オーナーが家族信託を利用して認知症対策をする場合、成年後見も併用するのがおすすめです。
家族信託を設定すると同時に任意後見契約も結んで、任意後見人が年金の受け取りや施設への支払いなどをできるようにしておけば、万全な対策になります。
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当事務所は残されたご家族が相続後も安心して生活出来る財産を残すことが重要だと考えます。当事務所では、他士業の方々と連携して、遺言書の作成や最適な生前の相続対策を提案すること強みですので、まずは無料相談をご利用ください。
